Expropriation – Définition, procédure, indemnité & contestation [Guide pratique]

Quelle est la définition juridique de l’expropriation ?

L’expropriation est une procédure qui permet à une puissance publique (l’Etat ou une collectivité publique : région, département, commune…) de priver un propriétaire foncier (un particulier ou une personne morale) de la propriété de son bien immobilier ou de son terrain.

Ce droit de la puissance publique se fonde sur l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen :

« La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

Ce qu’il faut retenir de cet article :

• Le droit de propriété est par principe « inviolable et sacré ».
• Cependant, la puissance publique a la possibilité de priver une personne de la propriété de son bien si la « nécessité publique » l’exige.
• En cas d’expropriation, la puissance publique à l’origine de la procédure doit verser une indemnité à la personne qui s’est vue privée de la propriété de son bien.

Qui a le droit de procéder à une expropriation ?

Seule la puissance publique a le pouvoir de mettre en œuvre une procédure d’expropriation.

Cela inclut :

• L’Etat ainsi que les collectivités territoriales : régions, départements, intercommunalités, communes.
• Les établissements publics fonciers (EPF) ou d’aménagement (EPA).
• Les organismes HLM.
• Les sociétés en charge d’une concession de travaux publics.
• Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER).
• Les sociétés publiques locales d’aménagement.
• Les sociétés d’économie mixte d’aménagement.

La condition de l’expropriation : l’utilité publique

Parce qu’elle porte directement atteinte au droit de propriété, l’expropriation est une procédure très encadrée par la loi.

La puissance publique ne peut pas procéder à une expropriation avant d’en avoir démontré le caractère d’ « utilité publique ». La définition de l’utilité publique est assez large. Dans leur jurisprudence, les tribunaux la confondent souvent avec la notion d’intérêt général.

Pour que le caractère d’utilité publique soit reconnu, il faut que le projet à l’origine de l’expropriation soit justifié, que l’expropriation soit inévitable et que la privation de propriété ne soit pas une mesure disproportionnée au regard du projet.

Les deux enquêtes préalables à une expropriation

Préalablement à toute mesure d’expropriation, deux enquêtes administratives doivent obligatoirement être menées :

• Une enquête publique visant à informer le public du projet d’expropriation et à évaluer le caractère d’utilité publique.
• Une enquête parcellaire visant à informer les propriétaires concernés directement par le projet d’expropriation.

 

Chacune de ces enquêtes durent 15 jours au minimum.

L’enquête publique

L’enquête publique vise à informer le public du projet et à le justifier.

Voici comment s’organise cette étape :

La puissance publique portant le projet doit constituer un dossier et le transmettre au préfet. Ce dossier contient une présentation du projet, un plan de situation, un détail du périmètre d’expropriation et un devis du coût du projet. Suite à la réception du dossier, le préfet prend un arrêté. L’enquête publique est alors ouverte. Le président du tribunal administratif désigne alors un commissaire enquêteur chargé de mener l’enquête.

L’ouverture de l’enquête publique est rendue publique par voie de presse (journaux locaux) et par affichage en mairie. Le public peut prendre connaissance du dossier en mairie et remplir un registre pour exprimer ses observations.

Si le commissaire enquêteur, suite à l’enquête, estime qu’il s’agit d’un projet d’utilité publique, une déclaration d’utilité publique (DUP) est prononcée par le préfet et affichée en mairie. La déclaration d’utilité publique permet de poursuivre la procédure.

L’enquête parcellaire

La puissance publique à l’origine du projet transmet au préfet un dossier détaillant les parcelles à exproprier. C’est sur ce dossier que se fonde l’enquête parcellaire. Suite à la réception du dossier, le préfet ouvre l’enquête parcellaire par arrêté et désigne un commissaire enquêteur en charge de l’enquête.

L’objectif de l’enquête parcellaire est de déterminer le ou les biens fonciers concernés par le projet d’expropriation ainsi que leur(s) propriétaire(s).

Tous les propriétaires fonciers dont le bien est situé dans le périmètre de l’expropriation sont alors informés par la puissance publique de l’ouverture de l’enquête.

En fonction des résultats de l’enquête menée par le commissaire enquêteur, le préfet peut prendre un arrêté de cessibilité déclarant cessible les parcelles concernées par le projet. Cet arrêté est publié au recueil départemental des actes administratifs. Les propriétaires fonciers sont informés par lettre recommandée de l’arrêté.

La procédure d’expropriation

La publication de la déclaration d’utilité publique et de l’arrêté de cessibilité permet d’enclencher la procédure d’expropriation. Celle-ci est confiée à un juge du tribunal de grande instance : le juge de l’expropriation.

Le rôle de ce juge est central dans la procédure d’expropriation.

Il a pour rôle :

• De prendre l’ordonnance d’expropriation. Cette ordonnance contient toutes les précisions concernant le bien faisant l’objet d’une expropriation et mentionne l’identité du propriétaire concerné. L’ordonnance déclare la puissance publique propriétaire du bien (elle réalise le transfert de propriété) et ouvre le droit d’indemnisation pour le propriétaire exproprié. L’ordonnance est publiée au Fichier immobilier.
• De fixer le montant de l’indemnité à verser au propriétaire exproprié. Dans l’ordonnance, le juge doit évaluer le bien exproprié et en déterminer la valeur.

Comment contester une procédure d’expropriation ?

Il existe plusieurs manières de contester une procédure d’expropriation. Vous pouvez tout d’abord donner votre avis au moment de l’enquête publique. Comme nous le disions plus haut, le public a la possibilité de remplir un registre en mairie afin d’exprimer ses observations. Vos arguments et remarques seront pris en compte par le commissaire enquêteur en charge de l’instruction de l’enquête.

Si, malgré cette première tentative de contestation, le projet d’expropriation est reconnu d’utilité publique, vous avez la possibilité de contester la déclaration d’utilité publique (DUP) en saisissant la juridiction compétente :

• Le Conseil d’Etat si la DUP a été prononcée par décret.
• Le tribunal administratif si la DUP a été prononcée par arrêté.

 

Vous disposez d’un délai de deux mois pour contester la déclaration d’utilité publique suite à sa publication.

Votre contestation doit viser le caractère illégal de la décision prise par l’autorité publique. Cela peut être par exemple un vice de procédure (le coût du projet vous semble largement sous-estimé), un vice de forme, une incompétence manifeste du commissaire enquêteur. Si vous estimez que le projet n’a pas un caractère d’utilité publique, vous pouvez effectuer un recours pour excès de pouvoir.

Si vous souhaitez introduire un recours, nous vous conseillons vivement de vous faire assister par un avocat expert en Droit immobilier et en Droit public. Toutefois les procédures devant le Conseil d’Etat ne peuvent être menées que par un avocat à la Cour de Cassation et au Conseil d’Etat plus communément appelé avocat aux Conseils.

Si le juge de l’expropriation a pris l’ordonnance d’expropriation, vous pouvez contester cette décision en formant un pourvoi en Cassation. Le délai pour former votre pourvoi devant la Cour de Cassation est de 15 jours.