Copropriété : définition, règlement de copropriété, rôle du syndic… [Guide complet]

Quel est le rôle du règlement de copropriété ?

La France compte près de 10 millions de logements en copropriété, ce qui représente 28% du parc total. Une copropriété est un immeuble dont la propriété est partagée horizontalement ou verticalement par plusieurs propriétaires : les copropriétaires. Chaque copropriétaire est propriétaire d’une ou plusieurs parties privatives ainsi que d’un pourcentage des parties communes.

Les règles d’organisation et de fonctionnement d’une copropriété sont en partie définies par la loi, mais la plupart des règles sont fixées librement par les copropriétaires et matérialisées dans un document appelé le règlement de copropriété. Ce dernier n’est ni plus ni moins qu’un règlement intérieur fixant le fonctionnement et les règles de vie s’appliquant à l’intérieur de la copropriété. Le règlement de copropriété est obligatoire. Il doit obligatoirement être établi par écrit.

Il contient deux ensembles de règles :

• Les règles pratiques, c’est-à-dire l’ensemble des règles de vie qui s’appliquent au sein de l’immeuble. Cela inclut en particulier les règles d’utilisation des parties communes.
• Les règles juridiques, relatives notamment aux charges de copropriété (montant et répartition), à la gestion des parties communes, à l’organisation des lots…

 

Toute modification du règlement nécessite l’accord des copropriétaires et est soumise à un vote lors de l’assemblée générale :

• Les modifications les plus importantes nécessitent un vote à l’unanimité : en cas de changements dans la répartition des charges par exemple.
• Les modifications moins importantes sont soumises à un vote à la majorité.

Comment se répartissent les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont réparties entre tous les copropriétaires et collectées par le syndic. Elles servent à financer l’entretien de l’immeuble.

Les règles fixant le montant des charges et leur répartition sont votées en assemblée générale et inscrites dans le règlement de copropriété.

Les charges se répartissent en deux catégories :

• Les charges générales, qui concernent toutes les dépenses relatives à l’entretien, à l’administration et à la conservation de l’immeuble. Les charges générales sont réparties de manière équitable entre l’ensemble des copropriétaires, en fonction de la quote-part de chacun. Les charges générales servent par exemple à financer le nettoyage des parties communes, l’enlèvement des ordures, les honoraires du syndic, les travaux de ravalement ou de rénovation, etc.
• Les charges spéciales, qui ont pour objectif de financer des équipements ou des services collectifs de l’immeuble. : interphone, ascenseur, antennes, chauffage…Seuls les copropriétaires tirant usage ou utilité des équipements ou services sont concernés par ces charges. Par exemple, le copropriétaire qui possède un appartement au rez-de-chaussée n’aura pas à payer les charges destinées au financement ou à l’entretien de l’ascenseur de l’immeuble.

Le rôle du syndic et la différence avec le syndicat des copropriétaires

Il est fréquent de confondre « syndic de copropriété » et « syndicat des copropriétaires ». Ce sont pourtant deux choses très différentes.

Le syndicat des copropriétaires désigne la réunion de l’ensemble des copropriétaires. Il se réunit lors des assemblées générales afin de prendre les décisions relatives à la copropriété. Son rôle est d’administrer les parties communes et d’assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble.

Chaque nouveau copropriétaire de l’immeuble devient ipso facto membre du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires a la personnalité morale, ce qui lui permet d’intenter des actions en justice et de signer des contrats.

C’est le syndicat des copropriétaires qui désigne à la majorité absolue le syndic de copropriété pour une durée de 3 ans renouvelable maximum.

Le syndic est mandaté par le syndicat des copropriétaires pour exécuter les décisions prises par ce dernier. Le syndic s’occupe de la gestion des affaires courantes et des finances (il gère le compte bancaire de la copropriété).

Le syndic peut être composé d’un professionnel en gestion immobilière ou bien de membres de la copropriété. Il est contrôlé par le conseil syndical, qui est élu en assemblée générale.

Le syndic est le garant du respect des dispositions contenues dans le règlement de copropriété. Il a la possibilité de mettre en demeure et même de poursuivre en justice les personnes contrevenant à ces règles en saisissant le tribunal de grande instance.