Société civile immobilière (SCI) : Définition, fiscalité, avantages & inconvénients

Les 5 choses à retenir sur le statut juridique de la Société civile immobilière ou SCI

• Une SCI permet à plusieurs personnes de se réunir pour acquérir et gérer en commun des biens immobiliers (un immeuble par exemple).
• Une SCI est un outil souvent utilisé pour faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier. C’est une alternative intéressante à l’indivision.
• La responsabilité financière des associés est illimitée. C’est l’un des principaux inconvénients de ce statut.
• Les formalités pour créer une SCI sont complexes. L’assistance d’un notaire est recommandée. Le passage devant un notaire est même obligatoire dans certains cas.
• Les revenus de la SCI sont partagés entre les associés à hauteur de leurs apports. Ils sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, mais l’imposition à l’impôt sur les sociétés est obligatoire en cas de location meublée.

Qu’est-ce qu’une société civile immobilière ou SCI ? [Définition]

La société civile immobilière ou SCI est une catégorie de société civile. Une société civile est une société de personnes à caractère non commercial, dont la principale caractéristique est que les associés sont indéfiniment responsables sur leur patrimoine personnel. Nous reviendrons tout à l’heure sur ce point important.

Le statut de société civile immobilière est un outil utilisé en gestion de patrimoine immobilier. Créer une SCI permet de financer l’achat et de gérer des biens immobiliers à plusieurs. Une société civile immobilière a la personnalité morale, comme toute société. Cela signifie que le ou les biens immobiliers sont détenus par la SCI : ils constituent son actif. Chacun des associés reçoit des parts sociales en proportion de ses apports.

Comme toute société, le fonctionnement d’une SCI est régi par des statuts. La gestion courante des biens immobiliers d’une SCI est réalisée par un gérant désigné par les associés.

Précisions sur le fonctionnement d’une SCI : Capital social, gouvernance, régimes fiscal et social

Capital social et responsabilité financière des associés de SCI

Une SCI dispose d’un capital social. Il n’y a pas de capital social minimum. Dans les faits, le capital social est souvent égal à la valeur du ou des biens immobiliers. Il n’est pas obligatoire de verser le capital social au moment de la constitution. Les modalités de versement sont libres.

Comme nous le disions à l’instant, il faut être au moins deux personnes pour créer une SCI. A noter qu’une SCI peut être créée par des personnes physiques ou des personnes morales. La SCI est un statut de société sans responsabilité limitée. Chaque associé est responsable des dettes de la société en proportion de ses apports.

Attention : « A proportion de ses apports » ne signifie pas « à hauteur de ses apports ». Si vous avez investi 50 000 euros dans la société, que vous détenez 10% des parts et que la SCI est endettée à hauteur d’un million d’euros, vous êtes responsable à hauteur de 100 000 euros (et non de 50 000 euros). Votre patrimoine personnel peut donc être engagé. Cette règle ne peut faire l’objet d’aucuns aménagements dans les statuts de la société.

La gérance d’une SCI

La direction d’une SCI est assurée par un ou par plusieurs gérants qui peuvent être associés ou non de la société. Les gérants sont chargés de la gestion courante des biens immobiliers. Chaque année, une assemblée générale est organisée au cours de laquelle les gérants rendent des comptes annuels de gestion.

L’étendue des pouvoirs des gérants est fixée dans les statuts de la société. Les modalités de rémunération du ou des gérants sont fixées dans les statuts de la SCI. 

Le régime fiscal de la SCI

Par défaut, une société civile immobilière relève du régime fiscal de l’impôt sur le revenu. Chaque associé déclare les revenus tirés de la location (location vide) des biens immobiliers dans la catégorie des revenus fonciers. A noter que les dettes et les bénéfices issus de l’exploitation des biens immobiliers de la société sont répartis entre les associés. Le coût des travaux est réparti entre les associés, en proportion de leurs apports.

Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés ou IS (et vous pouvez renoncer à l’option dans un délai de 5 ans).

Les cessions de parts sociales sont exonérées d’impôt sur les plus-values immobilières après 22 ans de détention. Précision : à compter de la date où les parts sociales ont été souscrites ou acquises, et non pas à compter de la date d’entrée du bien immobilier dans le patrimoine de la société.

Le régime social de la SCI

Un gérant de SCI peut ou non être rémunéré. En cas de rémunération liée à son mandat, le gérant est :

• Travailleur non salarié (TNS) s’il est associé. Dans ce cas, il dépend du régime de la Sécurité sociale des indépendants (SSI, ex RSI).
• Assimilé-salarié s’il n’est pas associé de la SCI. Dans ce cas, il relève du régime général de la sécurité (mais sans avoir le droit au chômage).

Les principaux avantages et inconvénients de la Société civile immobilière

Le statut de SCI est très utilisé, témoin de son succès auprès des Français. Ce n’est pas un hasard. Les avantages de la société commerciale immobilière sont nombreux :

• Une SCI permet d’acquérir des biens immobiliers que vous n’auriez pas pu acheter seul. Une SCI augmente les capacités d’investissement. 
• Ce statut est un outil facilitant la transmission du patrimoine immobilier. Il est plus simple et moins coûteux de céder des parts sociales que de céder un immeuble en indivision. Les parts sociales peuvent être cédées de manière progressive, ce qui donne droit à des abattements si vous transmettez les parts à vos enfants : 100 000€ par enfant et par donation.
• Les charges et les coûts de gestion des biens immobiliers sont mutualisés, partagés entre les associés.
• Si les biens immobiliers sont mis en location, il est possible de déduire une partie des charges du résultat imposable de la SCI (les loyers, les frais de réparation, les frais d’entretien).
• Vous avez le choix entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu. Vous pouvez ainsi choisir le mode d’imposition le mieux adapté à votre situation dans une optique d’optimisation fiscale.
• Les règles régissant les relations entre associés sont déterminées librement dans les statuts, par les associés eux-mêmes. Le statut SCI offre beaucoup de souplesse à ce niveau.
• Une SCI permet d’obtenir plus facilement des financements (des emprunts immobiliers auprès des banques par exemple).
• Une SCI permet de mieux protéger un patrimoine immobilier<, notamment familial. En effet, il n’est pas possible de céder un bien géré en SCI sans avoir l’accord de tous les associés.

Les avantages sont nombreux, mais il faut être conscient des quelques inconvénients qui existent :

• Il faut être au moins 2 pour créer une SCI.
• La responsabilité des associés est illimitée. La SCI est l’une des rares formes de société à ne pas avoir de régime de responsabilité limitée. Conséquence : le patrimoine personnel n’est pas protégé. 
• Les formalités pour créer une SCI sont relativement lourdes et, dans certains cas, peuvent se montrer très complexes. Comme pour n’importe quelle autre forme de société, créer une SCI implique de rédiger des statuts. Pour cette étape, l’accompagnement par un expert du droit (un avocat, ou bien un notaire) est incontournable. Une fois les statuts rédigés, il faut également publier un avis dans un journal d’annonces légales et immatriculer la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
• L’activité d’une SCI est la gestion de biens immobiliers. Il n’est pas possible d’utiliser cette forme juridique pour réaliser des activités d’achats-ventes.

Si vous êtes intéressé par ce statut juridique de la SCI ou que vous souhaitez en savoir plus (il est difficile dans le cadre d’une page comme celle-ci de répondre à toutes les questions), nous vous invitons à entrer en contact avec un avocat en droit de l’immobilier ou un notaire. Il saura répondre à vos interrogations et vous conseiller sur les solutions les mieux adaptées à vos intérêts.